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銀行などの金融機関の職員が担保不動産を評価する場合、個人的趣向などによって時価より高く評価することは、その所属する金融機関に損害を与える原因をつくります。
価格判断には、責任が必然的に伴います。
右のことは、法によって独占的に鑑定評価の資格を付与されている不動産鑑定士等に対し厳重な要請である「不動産鑑定士等の責務」として法および評価基準に規定されています。
この内容は、専門外で不動産評価を行う場合においても基本的認識と考えられますので、ここで紹介します。
不動産鑑定評価に関する法律第三七条は、「不動産鑑定士および不動産鑑定士補は、良心に従い誠実に鑑定評価を行うとともに、不動産鑑定士および不動産鑑定士補の信用を傷つけるような行為をしてはならない」と規定し、同法三八条は、秘密を守る義務として「不動産鑑定士および不動産鑑定士補は、正当な理由がなく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない」と規定しています。
このような法律上の義務は、不動産鑑定士等がその業務を遂行するにあたって守るべき最小限の内容といえましょう。
不動産鑑定士等は、法に違反しないだけでなく専門家の責務として次の事項を守り、資質の向上に努めるべきであると評価基準は規定しています。
高度の知識と豊富な経験と的確な判断力が有機的に統一されて、初めて的確な鑑定評価が可能となるものであるから不断の勉強と研鎖によってこれを体得し、鑑定評価の進歩改善に努力すること。不動産鑑定評価上の不動産の種類を評価基準は、種別と類型の一一面から規定しています。
不動産関係人および社会一般に対して実践活動をもって、不動産の鑑定評価およびその制度に関する理解を深めるとともにその信頼を高めるよう努めること。
不動産の鑑定評価にあたっては、自己または関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず、公平妥当な態度を保持すること。
不動産の鑑定評価にあたっては、専門職業家としての注意を払わなければならないこと。
自己の能力を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、または縁故もしくは特別の利害関係を有する場合等、公平な鑑定評価活動を害する恐れのあるときは、原則として不動産の鑑定評価を引き受けてはならないこと。
このように不動産鑑定士等は、厳格な専門家としての責務を守って業務を行っていますが、一般評価においても前記およびなどは直接的な指針となるものといえましょう。
地域の種別。住宅地、地域農地、地域林地などに分けられます。
宅地地域は、居住、商業活動、工業生産活動などの用に供される建物、構築物などの敷地に使用されることが、自然的、社会的、経済的および行政的観点から合理的と判断される。鑑定評価においては、不動産の地域性ならびに有形的利用および権利関係の態様に応じて分析を行う必要があります。
不動産の種別は、不動産の用途に関して区分される不動産の分類です。
不動産の類型は、その有形的利用および権利の態様に応じて区分される不動産の分類です。
この種別および類型による複合的な不動産の概念は、不動産の経済価値を本質的に決定づけており、この両面を分析することによって精度の高い鑑定評価が可能となります。
不動産の種別と類型は、前評価基準までは各論である「不動産の種類別の鑑定評価」に規定されていました。
評価理論上の基本的な概念であることから、総論の規定となったものです。
このなかで類型は、評価手法と密接に関連しています。
各論部分を理解する際に、再度この分類を読むことをおすすめします。
不動産の種別地域です。
宅地地域内の不動産は鑑定評価の主対象であることから、評価基準・留意事項では次のように宅地地域の代表的な地域について細分化して示しています。
住宅地域の品等により次のように分類されます。
高級住宅地域敷地が広く、街区および画地が整然とし、植生と眺望、景観などがすぐれた住宅地域です。
良質な建物が連たんしており、居住環境はきわめて良好であって、名声の高い住宅地域（例・東京の田園調布）です。
中級住宅地域敷地の規模、建物の品等が標準的な住宅を中心として形成されている住居環境の良好な地域です。
普通住宅地域・混在住宅地域小規模な一戸建住宅と共同住宅が密集する地域が普通住宅地域です。
住宅を主として店舗、事務所、小工場などが混在する地域が混在住宅地域です。
農家集落住宅など都市の通勤圏の内外にかかわらず、在来の農家住宅などを主とする集落地域と市街地的形成にいたらない住宅地域です。
商業地域の繁華性などにより、次のように分類されます。
高度商業地域東京の銀座、新宿などは広い範囲を対象とする商業地域です。
このように大都市の都心または副都心にあって広域的商圏を有し、比較的大規模な中高層建物による店舗、事務所など高密度に集積している地域です。
性格に応じ、次のように細分化されます。
一般高度商業地域主として繁華性、収益性などがきわめて高い店舗が高度に集積している地域です。
東京の銀座などが該当します。
業務高度商業地域主として行政機関、企業、金融機関などの事務所が高度に集積している地域です。
東京の丸ノ内などが該当します。
、複合高度商業地域店舗と事務所が複合して高度に集積している地域です。
準高度商業地域高度商業地域に次ぐ商業地域（例・県庁所在都市の中心街）で、広域的な商圏を有し、店舗、事務所などが連たんする商業地として集積度が高い地域です。
普通商業地域前記およびと後記のおよび以外の商業地域（例・地方中小都市の都心商業地）です。
都心の中心商業地域およびこれに準ずる商業地域で、店舗、事務所などが連たんし、多様な用途に使用されている地域です。
近隣商業地域主として近隣の居住者に対する日用品などを販売する店舗などが連たんする地域（例・住宅地もよりの八百屋、美容院などが並ぶ小売店舗街）です。
郊外路線商業地域都市郊外の国道、都道府県道などの幹線道路沿いに形成された商業地でファミリーレストラン、専門店などの店舗、営業所が連たんしている地域です。
自動車利用の一般化に伴い出現した伝統的な商業地と異なる新しい商業地です。
農地地域農地地域は、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的および行政的観点からみて合理的な地域です。
農作物の栽培に用いられる地域であり、田地地域、畑地地域などに細分されます。
林地地域林地地域は、林業生産活動のうち木竹または特用林産物（林野副産物で樹実、きのこなどです）の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的および行政的観点から合理的と判断される地域です。
ここまでの地域の分類は現状によるものですが、不動産の所在する地域は固定的なものでなく、常に変化の過程にあります。
評価基準は、動的な地域について次のように規定しています。
宅地地域、農地地域、林地地域などの相互間において、ある種別の地域から他の種別に転換しつつある地域があることに留意すべきです。
宅地地域、農地地域などのうちにあって、細分化されたある種別の地域から他の細分された地域に移行（例・住宅地域から商業地域）しつつあることに留意すべきです。
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